Bonus ristrutturazione e cambio di destinazione in B&B: la detrazione non spetta

Sommario: una sentenza tributaria veneta nega la detrazione a chi ristruttura un’abitazione per trasformarla in struttura ricettiva.

Con la sentenza n. 431/2026, i giudici tributari di secondo grado del Veneto si sono pronunciati su una questione sempre più frequente: chi ristruttura un’abitazione e, con gli stessi lavori, la trasforma in un bed & breakfast può usufruire della detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio? Secondo la Corte la risposta è no. Quando l’intervento comporta il passaggio da una destinazione residenziale a una turistico-ricettiva, con variazione catastale dalla categoria A/4 alla D/2, l’agevolazione non spetta. È stato quindi confermato l’avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

I fatti

Oggetto della controversia è una piccola casa a schiera nel centro storico di Verona, accatastata in categoria A/4. Nell’ottobre 2014 i comproprietari ottengono il titolo edilizio per ristrutturarla. A lavori iniziati presentano una variante che include la richiesta di cambio d’uso ad affittacamere. Dalla relazione tecnica allegata emerge con chiarezza che l’immobile era stato acquistato proprio per avviare un’attività ricettiva.

Il 30 settembre 2016, con la conclusione dei lavori e il rilascio dell’agibilità, l’unità passa in catasto dalla categoria A/4 alla D/2 (alberghi e pensioni) e, sotto il profilo urbanistico, dalla destinazione residenziale a quella turistico-ricettiva. L’Agenzia delle Entrate di Verona disconosce quindi la detrazione.

Le ragioni del contribuente

La difesa si è basata su un’interpretazione letterale dell’articolo 16-bis del Tuir. La norma, sostenevano i contribuenti, non subordina la detrazione al mantenimento della destinazione d’uso dopo i lavori. Inoltre l’espressione «interventi effettuati» su unità residenziali andrebbe riferita alla situazione esistente prima dell’intervento. Valutare l’uso successivo dell’immobile equivarrebbe dunque a giudicare le intenzioni del contribuente. A sostegno di questa lettura sono stati prodotti un parere linguistico e perfino una risposta ottenuta tramite ChatGPT.

La natura residenziale è un requisito di legge

La Corte non ha accolto queste argomentazioni. Il riferimento alla natura residenziale, osservano i giudici, è contenuto nel testo stesso della norma: il comma 1, lettera b), dell’articolo 16-bis parla espressamente di «singole unità immobiliari residenziali».

Per chiarire l’intenzione del legislatore, il collegio richiama anche il dossier del Servizio Studi della Camera del 6 marzo 2025. Il documento riprende l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate: gli interventi di manutenzione straordinaria sono agevolabili a condizione che non modifichino la volumetria complessiva dell’edificio né la sua destinazione d’uso. Lo stesso vale per il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari, ammesso anche quando cambiano le superfici o il carico urbanistico, purché resti invariata l’originaria destinazione d’uso.

Ne deriva un principio a senso unico. La detrazione spetta se l’immobile rimane residenziale, oppure se lo diventa per effetto dei lavori, come nel caso di un ufficio trasformato in abitazione. Non spetta invece quando un’abitazione perde la destinazione residenziale. Nel caso specifico, a dimostrare il cambio d’uso sono state proprio le relazioni dei tecnici prodotte dai contribuenti.

La Corte, richiamando la sentenza di primo grado, sottolinea inoltre che per valutare il diritto alla detrazione occorre considerare il collegamento di finalità tra i lavori eseguiti e la destinazione che l’immobile assume al termine degli stessi.

Nessuna riduzione delle sanzioni

È stata respinta anche la richiesta, avanzata in via subordinata, di non applicare le sanzioni per obiettiva incertezza normativa. In linea con la Corte di Cassazione (sentenza n. 13076/2015), i giudici ricordano che questa causa di non punibilità opera solo quando è oggettivamente impossibile individuare la norma applicabile, e non quando la difficoltà deriva da un’interpretazione errata. Nel caso esaminato, il testo dell’articolo 16-bis era già sufficiente a escludere l’agevolazione. L’unico elemento favorevole ai contribuenti è la compensazione delle spese di giudizio, giustificata dalla natura interpretativa della questione.

Le conseguenze per gli affitti brevi

La pronuncia si inserisce in un contesto in cui molti Comuni stanno introducendo regole più stringenti sulle locazioni turistiche, imponendo spesso a B&B e affittacamere specifiche destinazioni d’uso. Il principio affermato dai giudici veneti rischia di trasformare queste scelte urbanistiche in un problema fiscale. Chi ristruttura un’abitazione con l’intenzione di convertirla in struttura ricettiva potrebbe vedersi contestare la detrazione per tutte le rate, oltre all’applicazione delle sanzioni.

Resta inoltre aperto un interrogativo. Alla luce del collegamento funzionale tra lavori e destinazione finale sottolineato dai giudici di primo grado, quale sarà l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate quando l’unità immobiliare, al termine dei lavori, viene adibita a bed & breakfast in forma promiscua, mantenendo però la classificazione catastale residenziale?

Riferimento: Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, sentenza n. 431/2026

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